樓市前瞻:2017年土地布局價值點在哪?

瀏覽次數: 日期: 2016-01-06 【字號:

  先分享幾個采訪的小故事。

  2016年末的時候,和訊房產借著年終盤點、房企總結的機會,采訪了幾家開發商區域公司和集團層面的相關負責人,談到土地投資的時候,表情主要分兩種。

  一是去年沒怎么拿地,或者拿的很多土地是聯合拿地,這些開發商對土地市場的表態,主要是承認土地市場在高位運行,后期開發風險比較大,所以要么選擇避其鋒芒,要么聯合拿地、分攤風險;

  二是拿了很多地,資金支出有幾百億的開發商,他們對土地市場的分析就是,由于融資成本較低,可動用資金比較充裕,彈藥充足所以拿地,而且會拿周邊地塊、在售樓盤價格等做對比,以印證自己并非是在高位接盤。

  其實對于第二種表態,完全沒必要,2016年作為歷史上地王數量最多的一年,很少有開發商能用低價獲取土地,但聯合拿地的相對來說,壓力不會太大,此外即使是獨家獲取了高價地,后期開發方法還是很多,比如引入合作伙伴,分攤成本。

  壹、企業層面的土地市場貨幣化

  從采訪對象的反饋中,可以很形象的看到土地市場在去年的貨幣化現象,就像上文中提到的“彈藥充足”,而且拿地金額的增長一直持續到12月。

  中國指數研究院數據顯示,據不完全統計,去年房企債券融資達到 9039 億元,同比增長 77%,平均利率為5.07%,低于2015年1.2 個百分點。

  在融資成本降低的推動下,2016 年20 家代表性企業累計拿地面積 1.4 億平方 米(建筑面積),同比增長 38%;累計拿地金額為 8240 億元,同比增長 54%, 其中恒 大、世茂、融創、雅居樂、招商等企業拿地金額同比增幅均超過 1 倍。

  值得注意的是,國慶節前后各地調控新政出臺后,房企拿地規模在小幅下調后又迅速回升,主要源于 政策調整下地價逐步趨穩,加之部分企業存在補倉意愿,而同期部分熱點城市土地供應加 大,且優質地塊較多,年末品牌房企拿地規模再次回升,11 月拿地金額環比增長 83%, 12 月仍持續增長,增幅為 32%。

  另外全國房企拿地均價來看,也是增長,易居(博客)研究院的數據顯示2016年1-11月份,全國房地產開發企業土地購置均價4083元/平方米,再創歷史新高,同比增長26.7%。

  上面兩個關于錢的數據都是同比增長的,但實際上,去年房企土地購置總面積同比是下降的,在面粉貴于面包的同時,也要看到面粉實際在減少。

  從這些數據來看,未來這些地塊上市的時候,價格同比來說,顯然不可能降很多,但是否能贏得市場,還要看多方面因素。

  貳、城市層面的土地市場政策化

  看完企業在土地市場上的表現,再看看城市層面。

  在全國去庫存政策的指導下,地方政府的土地推出量在持續減少,2016 年,全國 300 個城市共推出各類用地 18.2 億平方米,同比下降 11.0%, 但降幅較 2015 年收窄 7.8 個百分點;土地成交量同比也持續下滑,共成交 15.0 億平方米,同比下降 5.7%。

  土地供應量減少的同時,土地出讓金同比大漲,呈明顯的量跌價漲格局。

  數據顯示,全國各類土地成交出讓金合計 2.9 萬億元,同比增長 30.3%,其中,住宅用地出讓金同比大幅增長 40.2%,主要是受二季度以來上海、南京、蘇州、合肥等重點一二線城市的土地市場拉動,其中住宅用地熱度最高,帶動全國二、三季度住宅用地出讓金同比分別增長 87.1%、61.7%。

  不過,這些城市中一個特例,就是帝都北京,土地出讓的總量和總價雙降。中原地產首席分析師張大偉統計數據顯示,北京全年公開招拍掛規劃建筑面積747.8萬平米,是最近十年的低點;全年合計出讓土地44宗(3宗棚戶區),合計獲得土地出讓金852.51億元,和去年的2217億元土地出讓金相比,跌幅達到了61.5%,是2008年來北京土地出讓收入最少的一年。

  另外一個特點是,土地市場上城(資料、團購、論壇)市熱度的區分在2016年尤其明顯,二線城市住宅用地成交量價的增幅都超過一線城市。

  其中一線城市住宅土地成交 1464 萬平方米,同比下降 50.9%,而二線城市住宅用 地累計成交 3.1 億平方米,同比小幅增長 0.3%,其中又以寧波、無錫、天津等城市增幅最為顯著, 寧波同比增長高達105%。

  土地成交金額上,一線城市去年住宅用地累計出讓金為 2463 億元,同比下降 28.4%,而二線城市住宅用地出讓金 1.5 萬億元,同比增長 83.4%。

  張大偉統計的數據顯示,去年全國有10個城市的土地出讓金超過了北京,其中9個城市土地出讓金超過千億,這9個城市中,蘇州、南京和杭州分列前三,上海作為一線城市中土地出讓金最高的位居第四。

  這些數據背后,實際反應的是當地政府對土地出讓市場的監管程度,過去一年,一線城市在土地出讓總量、出讓價格兩方面實際做了很多限制,其中尤以北京為甚,張大偉的點評是:限價、限售、限面積、限資金、限持有,2016年北京土地市場調控已經嘗試到了極致,北京是在土地供應結構上最努力做調控的城市。

  叁、未來土地布局價值點

  在企業層面,土地市場變成了貨幣市場,融資成本的高低、融資規模的大小在很大程度上決定了房企的土地投資策略;在地方政府層面,土地市場依然是政策市場,樓市供需的格局決定了是去庫存還是補庫存。

  這些基本面的分析,最終還是要回答房地產行業未來的價值點究竟在哪里?

  還是分享一下采訪對象的反饋,綜合來看,開發商對行業價值點的研究可以按城市劃分:

  一方面是一線城市以及二線熱點城市,這類城市基本告別住房短缺的時代,數據上顯示,15 個二線城市人均住房建筑面積超 40 平米,一線城市中,除深圳外,北上廣人均住房擁有量均在 32 平米左右,而一線城市依然給人以住房緊張的直觀感受,主要是因為一線城市的住房分布不平衡,即是說少量財富人群占據了較大的房屋數量。

  所以開發商針對這類城市的策略,就是深入存量房市場和改善型市場。

  另一方面是有潛力的三四線城市,和訊房產采訪的多個開發商都透露了對京津冀一體化區域的土地儲備情況,并表現出對其未來開發價值的認可。

  而多個研究機構也認為,核心城市房價高企、土地成本居高不下將帶動需求向周邊擴散,一線城市周邊縣市仍是布局價值點,此外隨著城市軌道交通的日益完善,郊區及周邊縣市與一線核心城區的通勤時間縮短, 將更有利于需求向周邊擴散。為解決大城市的諸多問題,將有意識的向周邊城 市轉移成為可行路徑之一。

  對于開發商來說,一線城市周邊區縣算是新一輪機會中的布局價值點,不過要注意的是,這部分區域的價值來自于一線城市人口與產業的轉移,在實際開發中需要注意產業承接是否實際有效。

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